Conformità catastale al rogito: dati, planimetria e intestazioni
La procedura per controllare identificativi, planimetria e intestazioni senza attribuire al Catasto funzioni urbanistiche o probatorie della proprietà.
Identifica tutte le unità e pertinenze coinvolte: Comune, foglio, particella e subalterno.
Vai al passaggio operativoIdentifica tutte le unità e pertinenze coinvolte: Comune, foglio, particella e subalterno.
Apri i controlliConsiderare la visura catastale prova della proprietà.
Vedi gli errori frequentiIl tecnico valuta la corrispondenza planimetrica e l’eventuale aggiornamento; il notaio presidia le dichiarazioni dell’atto e i registri immobiliari.
Leggi il confine professionaleLa procedura per controllare identificativi, planimetria e intestazioni senza attribuire al Catasto funzioni urbanistiche o probatorie della proprietà. Poi passa al primo controllo operativo e verifica quando serve il professionista competente.
Cosa deve fare concretamente l’agente
- 1
Identifica tutte le unità e pertinenze coinvolte: Comune, foglio, particella e subalterno.
- 2
Acquisisci visure attuali e storiche e la planimetria riferibile all’unità corretta.
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Confronta i dati catastali con il titolo di provenienza e segnala intestazioni, quote o subalterni disallineati.
- 4
Fai confrontare da un tecnico la planimetria con lo stato dei luoghi e qualificare le differenze rilevanti.
- 5
Mantieni separato il controllo urbanistico: reperisci titoli ed elaborati comunali con una verifica dedicata.
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Prima del rogito, coordina proprietario, tecnico e notaio sulle dichiarazioni o attestazioni richieste.
La regola per gli atti di trasferimento
L’articolo 19 del D.L. 78/2010 richiede, per gli atti pubblici e le scritture private autenticate aventi a oggetto fabbricati già esistenti, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato nei casi previsti.
Prima della stipula il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. La prassi dell’Agenzia distingue quindi coerenza oggettiva e coerenza soggettiva.
Tre controlli distinti
Una pratica ordinata tiene separati tre piani che spesso vengono impropriamente sovrapposti.
- Oggettivo-catastale: dati e planimetria rispetto allo stato di fatto.
- Soggettivo-catastale: intestazioni e quote rispetto ai registri immobiliari.
- Urbanistico-edilizio: titoli, trasformazioni e stato legittimo presso il Comune.
Quando una differenza è rilevante
Non ogni scostamento grafico ha lo stesso peso. La circolare 2/T del 2010 esclude dalla necessità di nuova planimetria alcune variazioni minime che non incidono su consistenza, categoria o rendita, ma la valutazione va affidata al tecnico.
L’agente non deve correggere informalmente descrizioni o selezionare la planimetria più favorevole: registra la difformità, acquisisce l’esito tecnico e mantiene coerenti annuncio, proposta e fascicolo.
Cantina venduta ma non richiamata nella proposta
La visita comprende una cantina, ma visura e atto riportano più subalterni e la proposta cita soltanto l’appartamento.
- Ricostruire l’esatta identificazione catastale di ogni bene.
- Verificare il titolo di provenienza e le formalità immobiliari.
- Far controllare la planimetria della pertinenza.
- Allineare descrizione commerciale e documenti contrattuali prima della firma.
La pertinenza viene trattata come bene identificato, evitando che resti fuori dall’oggetto negoziale per una descrizione generica.
Errori frequenti
Checklist operativa
I dubbi operativi più comuni
Qual è il primo passaggio operativo?
Identifica tutte le unità e pertinenze coinvolte: Comune, foglio, particella e subalterno.
Quali errori devono essere evitati per primi?
Considerare la visura catastale prova della proprietà. Controllare l’abitazione ma dimenticare garage, cantina, lastrico o altri subalterni.
Quando va coinvolto il professionista competente?
Il tecnico valuta la corrispondenza planimetrica e l’eventuale aggiornamento; il notaio presidia le dichiarazioni dell’atto e i registri immobiliari. L’agente raccoglie, confronta e segnala, senza attestare conformità.
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Il tecnico valuta la corrispondenza planimetrica e l’eventuale aggiornamento; il notaio presidia le dichiarazioni dell’atto e i registri immobiliari. L’agente raccoglie, confronta e segnala, senza attestare conformità.
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CONTROLLO EDITORIALERevisione editoriale AgentePediaControllo editoriale di fonti, struttura e aggiornamento
DATEPubblicata 1 agosto 2026Aggiornata 15 agosto 2026 · prossimo controllo entro 15 novembre 2026
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Fonti primarie o istituzionali consultate nell’aggiornamento del 15 agosto 2026. Per la pratica consulta sempre il testo vigente e gli aggiornamenti territoriali.
Norma · NormattivaD.L. 78/2010, art. 19Aggiornamento del Catasto e conformità catastale negli atti
Prassi · Agenzia delle EntrateCircolare 2/T del 9 luglio 2010Primi chiarimenti dell’Agenzia del Territorio sul D.L. 78/2010
Guida istituzionale · Agenzia delle EntrateGuida per l’acquisto della casaControlli catastali, ipotecari e fiscali dell’operazione
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